'우리집을 팔면 양도소득세는 얼마나 나올까' 살고 있던 집을 팔고 이사를 준비 중이라면
양도소득세가 궁금해질 수밖에 없는데요.
그렇다면, 양도소득세는 어떻게 계산하고, 어떤 절세전략을 세우는 것이 좋은지 지금부터 알아봅니다.
양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산의 권리를 양도할 때 또는 주식과 같은 파생상품을 양도할 때
이익이 발생하는 경우 내는 세금으로,
요건에 따라 달라지는 만큼 미리 계산해보고 절세전략을 세우는 것이 좋은데요.
먼저, 양도소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱해 계산하는 것으로,
양도가액에 취득가액 플러스 필요경비 등을 뺀 금액이 양도차액이고, 이 양도차액에 장기보유특별공제를 뺀 금액이 양도소득,
그리고 양도소득에 양도소득 기본공제를 뺀 금액이 과세 표준, 이 과세표준에 세율을 곱한 것이 산출세액으로
산출세액에 감면세액 플러스 세액공제를 뺀 금액이 자진납부 세액이 됩니다.
이렇게 양도소득세는 부동산을 사고팔면서 얻은 실제 이익을 기준으로 계산하는 것이 원칙으로,
양도소득세의 정확한 계산을 위해서는 무엇보다 객관적으로 증빙할 수 있는 계약서 등
취득, 보유, 양도와 관련된 객관적인 증빙을 잘 준비해놓아야 합니다.
그렇다면, 여기서 잠깐!! 양도소득세 부담을 완화하기 위한 필요경비에는 어떤 것들이 포함되는지 살펴보겠습니다.
먼저, 양도차액 계산식처럼 취득가액이 커지면 양도차액이 작아져서 과세표준 역시 작아지게 되는데요.
취득가액에 가산되는 항목에는 타인으로부터 매입한 주택은 매입가액에
취득세·등록세·면허세 기타 부대비용을 가산한 금액과
본인이 건설해 취득한 주택은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료· 공과금·설치비 기타 부대비용 합계액으로,
본인이 건설한 주택이라면 위의 비용을 입증할 세금계산서나 영수증, 건설비용
양도세 부담을 줄이는데 도움이 됩니다.
또, 취득에 관한 쟁송이 있는 주택은 그 소유권 등을 확보하기 위해 직접 소요된
소송비용·화해비용이 포함되는데요.
만약, 주택을 구입했는데, 등기이전까지 여러 가지 소송이 들어가서 변호사를 고용해
소송을 진행했다면 그 소송비용 또한 포함되는 것입니다.
자본적 지출액이란 취득한 주택이나 건물의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해
지출한 비용을 말하는 것으로, 그 지출에 관한 계산서나 세금계산서,
신용카드매출전표, 현금영수증 등 증빙서류를 수취·보관하거나
실제 지출사실이 금융거래 증빙서류에 의해 확인되는 경우에 필요경비 공제가 가능한데요.
특히, 자본적 지출액에는 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치,
빌딩 등의 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인해 건물 등이 멸실 또는 훼손돼 당해 자산의 본래 용도로의
이용가치가 없는 것의 복구 등 주택의 내용연수를 연장시키거나
가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비가 포함됩니다.
다만, 양도차익을 줄이기 위한 자본적지출에는 단순한 도배비용, 수도꼭지나 샤워기 교체비용과 같은
소모품 비용 등은 해당되지 않습니다.
또한, 자본적 지출액에는 주택의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용과
「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른
재건축부담금도 포함됩니다.
양도비 등은 주택을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 그 지출에 관한
세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등 증명서류를 수취·보관하거나
실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인되는 경우에 필요경비로 공제받을 수 있는데요.
이때, 주택을 양도하기 위해 직접 지출한 비용에는
- 양도소득세과세표준 신고서 작성비용과 계약서 작성비용,
- 공증비용, 인지대, 소개비를 비롯해
- 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용과 함께
- 주택 취득으로 매입한 국민주택채권을 만기 전에 양도해 발생한 매각차손이 포함됩니다.
이밖에도 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대해서는 장기보유특별공제액이 적용되는데요.
또한, 1세대 거주자가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상인 경우
1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.
국세청은 납세자가 편리하게 신고할 수 있도록 ‘양도소득세 종합안내 포털’을 통해 다양한 서비스를 제공하고 있는데요.
특히, 포털에서는 납부할 세액을 미리계산해 보거나,
전자신고· 증빙서류 제출을 비롯한 전자납부까지 할 수 있으니까요 참고하셔서
매도 시 절세전략도 꼼꼼하게 세우시기 바랍니다.