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세액계산 요령

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업데이트 일자 : 2019-05-08   업데이트 이력보기
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제   목 양도소득세_세액계산요령
1. 실지거래가액에 의한 세액계산
2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고?납부하여야 합니다.
가. 실지 양도가액
○ 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.
나. 실지 취득가액
○ 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.
취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.
※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액
- 타인으로부터 매입한 자산:매입가액에 취득세?등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
- 자기가 행한 제조?생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:원재료비?노무비?운임?하역비?보험료?수수료?공과금(취득세?등록세 포함)?설치비 기타 부대비용의 합계액
○ 취득가액 계산시 포함되는 것
① 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.
② 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.
다. 기타 필요경비
○ 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.
○ 자본적지출액
① 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
-「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.
이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4.재해 등으로 인하여 건물?기계?설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5.기타 개량?확장?증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우
그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용?화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 양도자산의 용도변경?개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
○ 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)
☞ 비교: 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음
라. 장기보유특별공제액의 계산
○ 장기보유특별공제액
=(실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)×보유기간에 따른 공제율
○ 공제율

보 유 기 간
1주택1)
1주택 외
12.1.1 이후
12.1.1 ~
18.12.31
’19.1.1 이후
3년 이상 4년 미만
24
10
6
4년 이상 5년 미만
32
12
8
5년 이상 6년 미만
40
15
10
6년 이상 7년 미만
48
18
12
7년 이상 8년 미만
56
21
14
8년 이상 9년 미만
64
24
16
9년 이상 10년 미만
72
27
18
10년 이상 11년 미만
80

30

20
11년 이상 12년 미만
22
12년 이상 13년 미만
24
13년 이상 14년 미만
26
14년 이상 15년 미만
28
15년 이상
30

1) 비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용 (비거주자는 적용되지 않음)
- 일시적 2주택 등
- 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억 초과 과세되는 주택
- 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자
※ 보유기간의 계산방법
① 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)
② 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산한다.
☞ 비교:세율적용을 위한 보유기간 계산시는 피상속인의 취득일 부터 기산
③ 소득세법 제97조 제4항이 적용되는 경우(배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
○ 장기보유특별공제 적용대상
- 3년 이상 보유하고 양도하는 토지?건물에 대하여 적용(미등기제외)
○ 장기보유특별공제 제외대상
① 토지?건물이 아닌 자산
② 보유기간 3년 미만의 부동산
③ 미등기 양도자산
④ 비사업용토지

마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.

바. 부동산 양도소득세 산출세액
○ 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
○ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율



참고사항1


○ 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은 실지양도가액 중 9억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익만을 과세
※ 고가주택:주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 9억원을 초과하는 것

1세대1주택 비과세
요건을 갖춘 고가주택의 양도차익

전체 주택의
실가 양도차익
×
실지양도가액―9억원
실지양도가액

- 10년이상 보유한 1세대 1주택의 경우 80%의 장기보유특별공제율 적용

○ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면시 감면세액 계산
※감면해당 요건은 조세특례제한법 제99조 및 조세특례제한법 제99의 3조에서 별도로 정하고 있습니다.
① 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우 : 100% 감면
② 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우
당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감
※ 5년간 발생한 양도소득금액

양도소득
금 액
×
(취득일부터 5년이 되는 날 기준시가)-(취득당시 기준시가)
(양도당시 기준시가)-(취득당시 기준시가)

※ 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다.
2. 양도소득세 자동계산 서비스 이용안내

□ 양도소득세 자동계산 이용 안내
- 양도소득세 계산이 어려우신 경우에는 양도소득세 자동계산을 이용하면 간편하게 세액을 계산하실 수 있습니다.
『양도소득세 자동계산 프로그램 위치』
* 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) ⇒ 오른쪽 상단의 모의계산 ⇒ 양도소득세 자동계산 선택(로그인 필요)




참고사항2

<주식 등 양도소득세>
〔과세대상〕
□ 주권상장법인의 주식 등
○「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 주권상장법인(코스피, 코스닥, 코넥스)의 대주주가 소유한 주식등을 양도하는 경우에는 단 1주 만 양도하여도 양도소득세 과세대상이며
-주권상장법인의 소액주주가 소유한 주식등을 증권시장을 통해서 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다.
☞ 다만, 주권상장법인의 소액주주라 하더라도 소유한 주식등을 증권시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상입니다.
□ 비상장법인의 주식 등
○ 비상장법인의 주식등을 양도하는 경우에는 대주주ㆍ소액주주의 구분 없이 모두 양도소득세 과세대상입니다.
□ 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식 등
○소득세법 제94조 및 소득세법시행령 제158조에 규정된 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식등을 양도하는 경우 기타자산의 양도로 양도소득세 과세대상입니다.

〔신고?납부방법〕
□ 예정신고
○ 신고?납부기한
반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우에도 반기별로 모아서 주식의 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 신고합니다.
○ 신고 시 제출서류
① 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서
② 주식양도소득금액 계산명세서
③ 양도 및 취득시의 실지매매계약서 사본 또는 실지거래가액을 증명할 수 있는 서류 등
④ 주식거래내역서→ 대주주만 제출
⑤ 대주주 등 신고서→ 연도 중에 주식을 취득함으로써 대주주에 해당된 주주가 주식을 양도한 경우에만 제출
○ 신고방법
신고의무자의 주소지 관할세무서에 제출하거나 우편으로 송부 (전자신고 가능)
○ 예정신고기한 내 신고?납부를 하지 않은 경우 가산세 등 불이익을 받을 수 있습니다.(’10년부터 예정신고납부세액공제 폐지)
□ 확정신고
○ 신고대상자
① 주식 등을 양도하고 예정신고를 하지 않은 경우(예정신고 면제된 국외주식 등)
② 누진세율 적용대상 주식등에 대한 예정신고를 2회이상 한 자가 이미 신고한 양도소득과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우
③ 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우

○ 신고?납부기한
주식 등을 양도한 당해연도의 다음연도 5월1일부터 5월31일 까지
○ 무(과소)신고?무(과소)납부시의 불이익
신고불성실가산세(10%, 20%, 40%)와 납부불성실가산세*(1일 1만분의3(연10.95%))를 추가로 부담하게 됨
* 납부불성실가산세(1일 1만분의 2.5, ’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터)
☞ 신고시 제출서류 및 신고방법 등은 예정신

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