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상속세

상속재산의 평가

업데이트 일자 : 2016-11-14   업데이트 이력보기 파일저장 본문내용 인쇄
상속재산의 평가
제   목 상속재산의 평가
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□ 상속재산가액의 시가평가는 어떻게 합니까?
○상속재산의 평가는 상속개시일(사망일 또는 실종선고일) 현재의 시가로 평가합니다. 다만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류?규모?거래상황 등을 감안하여 규정된 방법(이하 ‘보충적 평가방법’)에 따라 평가한 가액을 시가로 봅니다.
○시가란
- 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 상속개시일 전후 6월 이내의 기간(이하 ‘평가기간’) 중 매매?감정?수용?경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.
- 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중에 매매?감정?수용?경매 또는 공매가 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하는 때에는 위원회의 심의를 거쳐 인정된 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있습니다.
○시가의 인정범위
- 당해 재산에 대해 매매사실이 있는 경우 : 그 거래가액. 다만, 특수관계자와의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등에는 제외됩니다.
- 당해 재산(주식 및 출자지분은 제외함)에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액
- 당해 재산에 대하여 수용?경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 보상가액?경매가액 또는 공매가액. 다만, 물납한 재산을 증여자?수증자 또는 그와 특수관계 있는 자가 경매 또는 공매받은 경우 등에는 그 경매가액 또는 공매가액은 시가로 보지 아니합니다.
- 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 내 상속세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적?위치?용도?종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액?감정가액의 평균액 등이 있는 경우 : 당해 가액
- 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 상속개시일 전 2년 이내의 기간 중에 상속재산과 면적?위치?용도?종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 ?감정가액 등이 있는 경우로서 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하고 위원회에서 시가로 인정한 경우 : 당해 가액
○재산평가심의위원회를 통한 매매 등의 가액에 대한 시가인정
- 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지 납세지 관할 지방국세청장(개인납세2과장)에게 아래 서류를 첨부하여 서면(방문?우편)으로 신청하여야 합니다.
1. 재산의 매매 등 가액의 시가인정 심의 신청서:재산평가심의위원회 운영규정 별지 제6호 서식
2. 재산의 매매 등 가액의 시가인정 관련 검토서:재산평가심의위원회 운영규정 별지 제6호 서식 부표
3.제1호부터 제2호까지의 규정에 따른 서식의 기재내용을 증명할 수 있는 증거서류
* 서식은 국세법령정보시스템(http://txsi.hometax.go.kr)의 별표?서식 > 훈령서식 > 재산에서 다운받을 수 있습니다.
- 다만, 아래 사항에 해당하는 경우에는 심의 신청이 반려될 수 있습니다.
1. 신청기한을 경과하여 신청한 경우
2. 심의대상(재산평가심의위원회 운영규정 제22조)에 해당되지 않는 경우
3. 보완요구일로부터 7일 이내에 보완자료를 제출하지 아니하거나 보완요구로 제출된 내용이 부실한 경우
4. 시가인정 심의신청시 제출된 서류의 기재내용이 허위인 것으로 확인되는 경우
- 상속세 과세표준 신고기한 만료 1개월전까지 심의결과를 서면으로 회신받을 수 있습니다. 다만, 제출된 서류의 기재내용이 허위인 것으로 확인되는 경우에는 심의결과 통지의 효력이 상실됩니다.
○시가적용 시 판단기준일
- 상속개시일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 다음에 해당하는 날을 기준으로 하여 판단합니다.
? 거래가액:매매계약일
? 감정가액:감정평가서의 작성일
? 보상가액 등:보상가액 등이 결정된 날
- 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의합니다.
□ 부동산의 보충적 평가는 어떻게 합니까?
○토지 : 개별공시지가에 의하여 평가
○주택 : ?부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률?에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가
○일반건물:일반건물은 신축가격기준액ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도ㆍ개별건물의 특성 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액으로 평가
○오피스텔 및 상업용 건물 : 국세청장이 지정하는 지역에 소재하면서 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액이 있는 경우 그 고시한 가액으로 평가하며, 국세청장이 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액이 없는 경우에는 상기 내용과 같이 토지와 건물을 별도로 평가한 가액
○임대차 계약이 체결된 재산 : 평가기준일 현재 시가에 해당하는 가액이 없는 경우로서, 사실상 임대차 계약이 체결되거나, 임차권이 등기된 부동산일 경우
- 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율(12%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액(토지와 건물의 기준시가로 안분한 금액을 말함)을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액으로 평가한 가액

※임대차 계약이 체결된 재산의 평가액 = MAX(보충적 평가가액, 임대보증금 환산가액)
? 보충적 평가가액 : 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가
? 임대보증금 환산가액 : (임대보증금) + (1년간 임대료 합계액 ÷ 0.12)
‘1년간 임대료 합계액’ 계산 : 평가기준일이 속하는 월의 임대료에 12월을 곱하여 계산

□ 유가증권의 평가는 어떻게 합니까 ?
○상장주식 또는 코스닥상장주식의 평가
처음으로

- 상장주식 또는 출자지분 : 상속개시일 이전?이후 각 2월간에 공표된 매일의 최종시세가액(거래실적의 유무를 불문함)의 평균액으로 평가합니다.
- 코스닥상장의 주식 또는 출자지분 : 상속개시일 이전?이후 각 2월간에 공표된 매일의 거래소 최종시세가액(거래실적의 유무를 불문함)의 평균액으로 평가합니다.
* 위의 규정을 적용함에 있어서 평가기준일 전후의 기간이 4월에 미달하는 경우에는 동 기간에 대한 최종시세가액의 평균액으로 합니다.
* 평가기준일이 공휴일, 매매거래정지일, 납회기간 등인 경우에는 그 전일을 기준으로 평균액을 계산합니다.
○비상장주식의 시가평가
- 비상장주식은 상속개시일 전후 6월 이내에 불특정다수인 사이의 객관적 교환가치를 반영한 거래가액 또는 경매?공매가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 보아 평가합니다.
* 감정가액은 시가로 인정되지 아니합니다.
○비상장주식의 보충적 평가방법
- 원칙 : 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다.
* 1주당 평가액 = (1주당 순손익가치 × 3 + 1주당 순자산가치 × 2) ÷ 5
- 예외 : 자산가액 중 부동산 및 부동산에 관한 권리의 가액이 50% 이상인 법인은 순손익가치와 순자산가치를 각각 2와 3의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다.
* 1주당 평가액 = (1주당 순손익가치 × 2 + 1주당 순자산가치 × 3) ÷ 5
처음으로

- 순자산가치로만 평가하는 경우
? 청산, 사업자 사망 등으로 계속 사업이 곤란한 법인
? 사업개시 전 법인, 사업개시 후 3년 미만이거나 휴?폐업 중인 법인
? 최근 3년간 소득이 계속하여 결손인 법인
? 부동산 및 부동산에 관한 권리의 자산가액의 합계액이 총자산의 80% 이상인 법인
- 순손익가치의 평가

1주당 순손익가치 = 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액 ÷ 기획재정부령이 정하는 이자율

* 기획재정부령이 정하는 이자율(상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조):10%
* 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액의 계산방법
[(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 3) + (평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 2) + (평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1)] ÷ 6
- 순자산가치의 평가

1주당 순자산가치=당해 법인의 순자산가액 ÷ 평가기준일 현재의 발행주식 총수

* 순자산가액이란 평가기준일 현재의 당해 법인의 자산총액에서 부채총액을 차감한 가액에서 영업권 평가액을 합한 금액을 말합니다. 자산의 평가는 평가기준일 현재의 시가에 의하며, 시가가 불분명한 경우 보충적 평가방법에 따라 평가하되, 그 가액이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액으로 평가합니다.
○최대주주 등의 주식의 할증평가
- 최대주주 또는 최대출자자 및 그와 특수관계에 있는 주주 또는 출자자의 주식 등에 대하여는 그 평가액에 20%(중소기업 10%)를 가산하되, 최대주주 등이 당해법인의 발행주식총수 등의 50%를 초과하여 보유하는 경우에는 30%(중소기업은 15%)를 가산합니다.
처음으로

* 중소기업의 경우 ’05.1.1.부터 ’17.12.31.까지 증여받는 분에 대하여 최대주주의 주식에 대한 할증평가를 하지 않습니다.
○중소기업 주식의 재산평가심의위원회 평가
- 비상장 중소기업의 주식 중 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액이 해당 중소기업과 업종, 자본금과 매출액의 규모 등이 유사한 상장 및 코스닥상장법인의 주가에 비해 불합리한 경우 평가신청의 기준을 모두 충족하는 납세자가 재산평가심의위원회에 해당 비상장주

상속재산가액의 시가평가는 어떻게 합니까

부동산의 보충적 평가는 어떻게 합니까

유가증권의 평가는 어떻게 합니까

최대주주 등의 주식의 할증평가

저당권 등이 설정된 재산의 평가는 어떻게 합니까

저당권 등이 설정된 재산의 평가방법



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